آیا قوانین جدید وام مسکن آرزوی مالکیت خانه را دست یافتنی تر می کند؟
یادداشت هفته به قلم: شاکه آیوازیان – کریستیا فریلند، معاون نخست وزیر و وزیر دارایی، تغییرات مهمی را در قوانین وام مسکن اعلام کرد که از دسامبر سال جاری اجرایی می شوند. هدف این اصلاحات، کمک به مقرون به صرفه کردن مسکن و دسترسی بیشتر خریداران به آن است.
یکی از تغییرات، افزایش سقف وام مسکن بیمه شده از 1 میلیون دلار به 1.5 میلیون دلار است که به تعداد بیشتری از خریداران امکان می دهد از بیمه وام مسکن بهره مند شوند.
در کانادا، خریداران بالقوه با کمتر از 20 درصد پیش پرداخت، ملزم به خرید بیمه می شوند. این بیمه نه تنها وام دهندگان را در برابر قصور پرداخت محافظت می کند، بلکه به خریداران کمک می کند با حداقل پیش پرداخت 5 درصدی، خانه بخرند. پیش از این تغییرات، بیمه وام مسکن تنها برای خانه هایی با قیمت کمتر از یک میلیون دلار در دسترس بود.
تغییر دوم مربوط به تمدید دوره استهلاک است. تا پیش از این، خریدارانی که نیاز به بیمه وام مسکن داشتند، باید وام خود را در دوره ای 25 ساله بازپرداخت می کردند. در ماه آگوست این مدت برای خریداران بار اول خانه های نوساز به 30 سال افزایش یافت. حال این امکان به خریداران بار اول خانه های قدیمی نیز داده شده تا از دوره استهلاک 30 ساله بهره مند شوند.
اما آیا این تغییرات می تواند رویای مالکیت خانه را محقق کند؟
بررسی چالش ها و اثرات
با افزایش دوره استهلاک به 30 سال، اقساط ماهانه وام مسکن کمتر خواهد شد و دسترسی به خانه های بیشتری ممکن می شود. افزایش سقف وام مسکن بیمه شده باعث می شود بخش بیشتری از بازار مسکن کانادا تحت پوشش بیمه قرار گیرد و خریداران بیشتری بتوانند از مزایای آن بهره مند شوند.
با این حال، معضل گرانی همچنان باقی می ماند. بسیاری از کانادایی ها، به ویژه در بازارهای مسکن گران نمی توانند وام مسکن بیش از یک میلیون دلار را پرداخت کنند. به همین دلیل، تأثیر وام های 30 ساله احتمالاً بیشتر از افزایش سقف وام خواهد بود.
در مورد وام مسکن 30 ساله، در حالی که پرداخت ها کاهش می یابد، سود بیشتری در طول عمر وام پرداخت می شود. برای مثال اقساط ماهانه یک وام 700 هزار دلاری با وام 25 ساله و نرخ بهره 5 درصد، در حدود 4071 دلار می باشد. با وام مسکن 30 ساله، این مبلغ به 3736 دلار کاهش می یابد، اما بهره کل پرداختی در طول مدت وام حدود 24 درصد افزایش می یابد.
یکی دیگر از نکاتی که باید به آن توجه داشت، بدهی خانوار است. کانادا بالاترین نسبت بدهی خانوار به درآمد قابل تصرف را در بین کشورهای گروه 7 دارد و بخش عمده ای از آن مربوط به وام های مسکن است. طبق گزارش شرکت وام مسکن و مسکن کانادا (CMHC)، 75 درصد از بدهی خانوارهای کانادایی به وام مسکن مربوط می شود. بنابراین، وام های بزرگ تر می تواند به معنای بدهی بیشتر باشد.
نقش عرضه مسکن در مقرون به صرفه بودن
در حالی که این تغییرات می تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد، اما دولت همچنین تلاش دارد با افزایش عرضه، به بحران مسکن پاسخ دهد. فریلند گفت این اقدامات که بخشی از برنامه دولت برای ساخت 4 میلیون خانه جدید تا 2031 است، محرکی برای ساخت مسکن جدید ایجاد کرده و کمبود مسکن را کاهش می دهد.
توانایی دولت در اطمینان از ساخت این تعداد خانه جدید، نقش کلیدی در موفقیت قوانین جدید ایفا خواهد کرد. اما بدون افزایش عرضه، افزایش تقاضا منجر به افزایش بیشتر قیمت ها می شود – به ویژه که بانک کانادا نیز ممکن است نرخ بهره را کاهش دهد و تورم را در سطح مورد نظر حفظ کند.
تعامل میان کاهش نرخ بهره، قوانین جدید وام مسکن و برنامه دولت برای افزایش عرضه مسکن نیاز به دقت و بررسی دارد. علاوه بر این، با توجه به نظرسنجی ها که نشان می دهد حزب محافظه کار احتمالاً در انتخابات بعدی، دولت را در دست خواهد گرفت، تغییرات احتمالی در سیاست گذاری های مسکن نیز ممکن است بر آینده بازار تأثیر بگذارد.
