چرا مسکن در کبک ارزان تر از انتاریو است؟

تقریبا همه ما می ‌دانیم که کبک از جهات زیادی با انتاریو تفاوت دارد، این تفاوت تنها به زبان خلاصه نمی ‌شود و شامل وضعیت رفاهی، شرایط مالیاتی، شرایط آموزشی و حتی مسکن نیز می شود. 

علی رغم بحران فعلی مسکن که تا حدی به دلیل افزایش جمعیت مهاجران و افزایش نرخ بهره است، همچنان قیمت مسکن در کبک کمتر از مناطق با وضعیت مشابه در سراسر نقاط کانادا است. براساس سرشماری سال 2021 متوسط اجاره ماهانه یک خانه در مونترال 981 دلار بود، در حالی که همین رقم در تورنتو 1681 دلار بود؛ میانگین قیمت یک خانه نیز در این دو شهر به ترتیب 500400 و 1112000 دلار بود. به نظر نمی رسد این تفاوت قیمت در کبک و تورنتو ربطی به سطح درآمد داشته باشند. زیرا در حال حاضر متوسط درآمد در مونترال نزدیک به آنتاریو است. در اصل دلایل دیگری پشت قیمت پایین تر ملک در مونترال قرار دارند.

کبک مقرون به صرفه، انتاریو خارج از توان مالی

معیاری که معمولا برای سنجش مقرون ‌به ‌صرفه بودن مسکن مورد استفاده قرار می گیرد، درصد درآمدی است که برای آن هزینه می شود. با در نظر گرفتن 135 منطقه شهری با جمعیت بالای 10 هزار نفر در کانادا، کبک در 30 درصد پایینی قرار دارد و این نشان می دهد که قیمت مسکن در کبک از شرایط مناسبی برخوردار است. از طرف دیگر متوسط اجاره بها در کبک به نسبت قیمت مسکن، بسیار کمتر است. تنها یک تحلیل ساده نشان می دهد که متوسط اجاره بها در مونترال 13.3 درصد کمتر از میزانی است که براساس قیمت مسکن، قابل پیش بینی است و این نشان می دهد که مستاجران در کبک از یک وضعیت مناسب برخوردارند.

حال سوال این است که پس این تفاوت از چه چیزی ناشی می ‌شود؟ کبک چه اقدامی را به درستی انجام داده است و یا بهتر بگوییم انتاریو چه کارهایی را اشتباه انجام داده است که اکنون وضعیت این دو منطقه به این شکل است؟

تنها یک نگاه کوتاه نشان می‌ دهد که قطعا پاسخ این سوال در مجتمع مسکونی نهفته نیست، زیرا مجتمع مسکونی در کبک کمتر از تورنتو رایج است. 7.8 درصد مستاجران در مونترال در مجتمع مسکونی سکونت دارند، در حالی که همین رقم در تورنتو 13.3 درصد است. 

تامین مالی مرکزی خدمات شهری در مقابل هزینه های توسعه

یکی از دلایل عمده این تفاوت در نحوه برنامه ریزی شهری نهفته است. زیرا در انتاریو هزینه های توسعه شهری از توسعه دهندگان اخذ می شود، به عبارت دیگر در اینجا تامین هزینه جاده، فاضلاب و سایر خدمات مورد نیاز مناطق مسکونی جدید از توسعه دهندگان اخذ می شود. این در حالی است که شهرداری کبک در این زمینه، تنها به چند هزینه جزئی بسنده می کند.

انتاریو در سال 1989 قانون هزینه های توسعه را به تصویب رساند. استدلال پشت این قانون بسیار منطقی بود، زیرا این قانون تصویب شد تا توسعه دهندگان را ملزم به پرداخت هزینه های اجتماعی توسعه کند. از طرف دیگر انتظار می رفت این هزینه ها باعث تسهیل روند ساخت و ساز شوند، درضمن منابع درآمدی مطلوبی را برای دولت های محلی فراهم می کردند و فشار مالیات بر دارایی را کاهش می دادند.

اما تاثیر واقعی این قانون بسیار متفاوت از چیزی بود که در ابتدا تصور می شد. زیرا محاسبه هزینه خدمات تولید شده به دلیل توسعه مناطق مسکونی، چندان دقیق نیست و فضای زیادی را برای حدس و گمان باقی می گذارد. 

خیلی زود این قانون تاثیر مخرب خود را بر قیمت مسکن نشان داد. زیرا از یک طرف باعث دست به دست شدن روند انتقال هزینه ها شد و از طرف دیگر به دلیل اینکه تنها توسعه دهندگانی که منابع کافی داشتند وارد میدان شدند، باعث کاهش عرضه مسکن و ایجاد بازار انحصاری شد. در نهایت از آنجایی که هزینه ‌ها به ازای هر واحد، اخذ می ‌شود، باعث ایجاد انگیزه‌ برای ساخت واحدهای گران‌ تر و مرتفع تر شد. 

اما در کبک هزینه خدمات شهری از طریق مالیات عمومی و مالیات های استانی تامین می شود. در نتیجه توسعه ‌دهندگان کوچک وارد میدان شدند و دست به ساخت واحدهای یک طبقه و دو طبقه زدند که هزینه ساخت آنها به مراتب پایین تر است. 

البته عوامل دیگری مانند حجم زمین های قابل سکونت، تفاوت نوع بازار مسکن و … نیز در این میان دخیل هستند و در مجموع باعث شده اند که قیمت ملک در کبک بسیار مقرون به صرفه تر از تورنتو باشد.