افزایش خطر فروش اجباری خانه در کانادا!

 

سردی بازار مسکن کانادا را فراگرفته است، از طرف دیگر ترس از بروز رکود باعث شده که صاحب خانه های بدهکار بسیار بیشتر از قبل مجبور به فروش خانه های خود شوند؛ اتفاقی که قطعا به این مارپیچ نزولی سرعت می بخشد.

کاپیتال اکونومیکس می گوید نشانه هایی از افزایش این ریسک ها را مشاهده می کند.

نگرانی اصلی اقتصاددانان، وام‌ های مسکنی است که توسط وام‌ دهندگان غیربانکی تامین مالی شده اند.

بانک های مجاز معمولا قبل از پرداخت وام به فرد، اطمینان حاصل می کنند که او تست استرس وام مسکن را با موفقیت پشت سر گذاشته است.

اما سایر موسسات مالی و وام دهنده، معمولا این کار را انجام نمی دهند.

به گفته کاپیتال اکونومیکس، داده‌های آمار کانادا نشان می‌ دهد که سهم وام‌ های مسکن غیربانکی در سه ماهه دوم امسال تفاوت چشمگیری با اواخر سال 2021 نداشته است؛ یعنی قبل از اینکه بانک مرکزی کانادا شروع به افزایش نرخ بهره کند. از طرف دیگر سهم وام‌ های غیربانکی از معوقات نیز در محدوده نرمال قرار داشت.

اما کاپیتال معتقد است که نگاه دقیق تر به این آمارها وخامت اوضاع را نشان می دهد. زیرا داده های اخیر نشان می دهند، تعداد وام های مسکن بیمه شده که با وام دهندگان غیربانکی مجددا تامین مالی می شوند، برای اولین بار در حال افزایش است.

این امر بسیار مهم است، زیرا خریداران خانه در کانادا زمانی به بیمه پیش فرض وام مسکن نیاز دارند که نسبت ارزش وام به ارزش ملک آنها بیش از 80 درصد باشد. این بدان معنی است که آنها از نظر مالی برای تامین هزینه های خانه خود تحت فشار قرار گرفته اند. 

استفان براون معاون اقتصادی بخش آمریکای شمالی کاپیتال اکونومیکس می گوید: «بنابراین با افزایش نرخ بهره وام مسکن، بیشتر احتمال دارد که این دسته از وام گیرندگان در گذراندن آزمون های استرس بانکی موفق نشوند.

افزایش نرخ تامین مالی مجدد وام مسکن بیمه شده با وام دهندگان جایگزین، نشان می دهد که بسیاری از وام گیرندگان دیگر قادر به گذراندن تست استرس تحت نظر وام دهنده اصلی خود نیستند».

او خاطرنشان کردکه فعلا این مشکل چندان فراگیر نشده است. زیرا در سه ماهه دوم امسال تنها 3,784 وام مسکن بیمه شده برای اولین بار با وام دهندگان جایگزین تامین مالی شده اند، که تنها حدود 4.3 درصد از تامین مالی مجدد در وام دهندگان غیربانکی و حدود 0.5 درصد از کل تامین مالی مجدد را به خود اختصاص می دهد.

با این وجود کاپیتال اکنومیست معتقد است که احتمالا افراد بیشتری در ماه های آینده برای تامین مالی مجدد وام مسکن خود با مشکل مواجه می شوند.

براون در ادامه گفت: «از آنجایی که قیمت خانه از سال 2022 حدود 10 درصد کاهش یافته است.

مالکان خانه هایی که سهم آورده آنها در ارزش ملک خود کمتر از 20 درصد است، وضعیت چندان خوبی ندارند.

از طرف دیگر آنها باید اقساط وام مسکن خود را با نرخ های بسیار بالاتری نسبت به سال 2022 بازپرداخت کنند. 

هر چند وام دهندگان غیربانکی از اوایل سال جاری برای کمک به این افراد وارد عمل شدند، اما به احتمال زیاد اکنون تمایل کمتری به انجام این کار داشته باشند. زیرا کاهش قیمت مسکن باعث فرسایش بیشتر سهام وام گیرندگان شده و اقتصاد وارد رکود شده است».

از طرف دیگر نقش خریداران در بازار مسکن کانادا کمرنگ شده است. هفته گذشته نتایج اولیه بررسی هیئت مدیره املاک و مستغلات محلی در ماه اکتبر نشان داد که فروش خانه در سراسر کشور به دلیل کاهش تقاضا، کاهش یافته است.

به گفته اقتصاددانان بانک ملی کانادا، فروش خانه در تورنتو که بزرگترین بازار املاک کانادا است، اکنون به سطح مشاهده شده در دو دوره رکود گذشته رسیده است.

اقتصاددانان رویال بانک کانادا گفتند که قیمت ها در انتاریو و بریتیش کلمبیا نیز شروع به کاهش کرده است. شاخص قیمت MLS خانه در تورنتو به صورت ماهانه در سه ماهه گذشته روندی کاهش داشته است؛ در ونکوور و فریزر ولی نیز این شاخص در اکتبر برای اولین بار از ماه مارس، روندی کاهشی به خود گرفته است.

رابرت هوگ و راشل باتاگلیا اقتصاددانان رویال بانک کانادا در این باره گفتند: «ما انتظار داریم این روندها تا پایان فصل پاییز ادامه داشته باشد ما فکر می ‌کنیم که خریداران در بسیاری از نقاط کانادا همچنان حالت تدافعی خود را حفظ خواهند کرد، حتی با وجود اینکه گزینه های بیشتری در دسترس آنها قرار می گیرد زیرا همچنان عواملی چون نرخ ‌های بالا بهره، استطاعت مالی و رکود اقتصادی آنها را آزار خواهند داد!».